Quando i ponteggi installati per lavori di ristrutturazione condominiale si trasformano in pericolose vie di accesso per i malintenzionati, la responsabilità dei furti compiuti negli appartamenti non ricade solamente sui ladri, ma si estende anche alle imprese esecutrici dei lavori e allo stesso condominio. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 25122 della Sezione III civile, depositata il 12 settembre 2025, che ha chiarito in modo definitivo un aspetto cruciale della responsabilità civile in ambito condominiale.
La vicenda giudiziaria che ha portato a questa importante pronuncia origina da un furto avvenuto a Salerno nell’appartamento situato al quinto piano di un edificio in ristrutturazione. I malviventi erano riusciti a introdursi nell’abitazione nella serata del 21 ottobre 2006, in un intervallo di tempo compreso tra le 19 e le 19:45, sfruttando proprio le impalcature esterne montate per i lavori di manutenzione straordinaria della facciata condominiale. Dopo aver raggiunto il ponteggio attraverso un finestrone del vano scale interno, i ladri avevano acceduto alla veranda dell’appartamento e si erano introdotti nell’abitazione forzando la porta, sottraendo beni di valore.
La proprietaria dell’appartamento aveva immediatamente citato in giudizio sia l’impresa appaltatrice dei lavori sia il condominio, denunciando la totale assenza di misure di sicurezza idonee a prevenire l’accesso non autorizzato alle strutture temporanee. La questione centrale sollevata dall’attrice riguardava proprio l’inadeguatezza delle precauzioni adottate: nonostante la ditta avesse installato un cancello con lucchetto alla base della gabbia scale al piano terra e reti elettrosaldate sui lati di ogni livello dell’impalcatura, queste protezioni si erano rivelate insufficienti. Il punto critico era rappresentato dalla vicinanza del ponteggio a un finestrone del vano scale condominiale, che consentiva un accesso diretto alla struttura esattamente in corrispondenza del piano dell’appartamento poi derubato.
Il Tribunale in primo grado aveva parzialmente accolto le ragioni della proprietaria danneggiata, condannando l’impresa al risarcimento di 21.000 euro, seppur con una decurtazione del 25 per cento per riconoscere un concorso di colpa della vittima. Tuttavia, la Corte d’Appello aveva successivamente ribaltato questa decisione, respingendo integralmente la richiesta di risarcimento. Secondo i giudici del secondo grado, il ponteggio aveva costituito unicamente una mera occasione agevolatrice del passaggio furtivo nell’appartamento e non una vera e propria causa del furto. Le misure di sicurezza adottate dalla ditta, tra cui l’illuminazione proveniente dal cortile, il cancello di chiusura al piano terra, le reti metalliche elettrosaldate e le mantovane protettive, erano state ritenute sufficienti a impedire un uso anomalo dell’impalcatura.
La Suprema Corte ha però cassato questa sentenza, ribaltando nuovamente e in via definitiva la pronuncia d’appello. I giudici di legittimità hanno innanzitutto chiarito la distinzione fondamentale tra semplice occasione agevolatrice e causa efficiente del danno, affermando che quando un ponteggio viene effettivamente utilizzato dai malviventi per raggiungere un appartamento e compiere un furto, non è possibile degradarne il ruolo a mera circostanza facilitante. Nel caso specifico, la Cassazione ha evidenziato come l’utilizzazione concreta delle impalcature abbia costituito un antecedente causale diretto della commissione del reato, poiché proprio attraverso il ponteggio i ladri avevano potuto accedere all’abitazione situata al quinto piano.
La Corte ha sottolineato che nel contratto di appalto non era stata prevista, né successivamente attuata in fase esecutiva, alcuna misura di sicurezza specifica a protezione dell’inviolabilità delle proprietà individuali dei condomini. Il ponteggio risultava inoltre privo di dispositivi fondamentali quali sistemi di illuminazione notturna e impianti di allarme. Questi elementi hanno portato i magistrati a concludere che l’impalcatura non poteva essere considerata una semplice occasione del furto, ma rappresentava invece una concausa efficiente dell’evento dannoso, proprio perché priva di adeguate misure preventive volte a impedire un uso improprio da parte di terzi.
La responsabilità dell’impresa appaltatrice viene inquadrata dalla giurisprudenza nell’ambito dell’articolo 2043 del codice civile, che disciplina la responsabilità extracontrattuale per fatto illecito. Secondo questo principio, qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno. Nel caso specifico dei ponteggi, la Cassazione ha ribadito un orientamento ormai consolidato secondo cui l’impresa che installa impalcature ha l’obbligo di adottare tutte le cautele necessarie, secondo i criteri di ordinaria diligenza e minima perizia, per impedire che tali strutture possano essere utilizzate in modo anomalo da soggetti estranei. La violazione di questo dovere di diligenza integra una condotta colposa che, qualora abbia consentito la commissione di un furto, obbliga l’impresa al risarcimento dei danni subiti dalla vittima.
Per quanto riguarda il condominio, la Corte ha configurato una responsabilità ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, che regola il danno cagionato da cose in custodia. Questa norma stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. La responsabilità del condominio si fonda quindi sul fatto che, avendo commissionato e disposto il mantenimento della struttura temporanea durante i lavori, esso assumeva anche l’obbligo di vigilanza e custodia sulle impalcature installate. L’omessa sorveglianza sull’operato dell’appaltatore e sulla adeguatezza delle misure di sicurezza adottate configura pertanto una responsabilità oggettiva del condominio quale custode delle strutture predisposte per i lavori.
La pronuncia della Cassazione si inserisce in un filone giurisprudenziale ampiamente consolidato che riconosce la responsabilità concorrente di impresa e condominio nei casi di furti agevolati da ponteggi privi di adeguate protezioni. Precedenti sentenze della Suprema Corte, tra cui le ordinanze 26900 del 2014, 19399 del 2016 e 41542 del 2021, avevano già stabilito principi analoghi, evidenziando come le impalcature non protette costituiscano un fattore di rischio concreto per la sicurezza delle proprietà private e come tale rischio debba essere governato attraverso misure preventive efficaci.
Secondo l’orientamento giurisprudenziale, le misure minime che devono essere adottate per prevenire l’uso improprio dei ponteggi comprendono diversi accorgimenti tecnici e organizzativi. Non è sufficiente installare un cancello di chiusura al piano terra della gabbia scale o posizionare reti metalliche ai lati dell’impalcatura. Occorre valutare attentamente tutti i possibili punti di accesso alla struttura, compresi quelli provenienti dall’interno dell’edificio stesso, come finestre o finestre del vano scale che potrebbero trovarsi in prossimità del ponteggio. Le protezioni devono essere effettivamente idonee a impedire o quanto meno rendere estremamente difficoltoso l’accesso non autorizzato, e possono includere sistemi di videosorveglianza, illuminazione notturna, guardianìa, dispositivi di allarme e barriere fisiche supplementari in corrispondenza dei punti di potenziale ingresso.
La verifica dell’adeguatezza delle misure di sicurezza deve essere compiuta in concreto, valutando la specifica conformazione dell’edificio e del ponteggio installato. Nel caso esaminato dalla Cassazione, la Corte ha censurato proprio l’omessa valutazione da parte dei giudici d’appello circa l’effettiva capacità delle reti elettrosaldate di impedire l’accesso al ponteggio dal finestrone del vano scale. I magistrati hanno evidenziato che la verifica avrebbe dovuto investire la penetrabilità o meno del ponteggio per quella specifica via di accesso, accertando se gli accorgimenti adottati fossero realmente idonei, anche solo alla stregua delle più elementari norme di diligenza e perizia, a impedire l’uso anomalo delle impalcature effettivamente impiegato per introdursi nell’appartamento.
Il nesso causale tra la presenza del ponteggio non adeguatamente protetto e il verificarsi del furto rappresenta un elemento centrale della responsabilità civile. La Cassazione ha ribadito che ai fini dell’accertamento del nesso causale tra fatto e danno devono essere considerati concausali tutti i fattori che, anche indirettamente, abbiano reso possibile l’evento dannoso, purché non si configuri una causa sopravvenuta autonoma ed eccezionale. Nel caso specifico, il passaggio dei ladri attraverso il finestrone del vano scale non esaurisce la serie causale, ma la innesca, e proprio l’utilizzazione delle impalcature ha consentito il successivo accesso all’appartamento di proprietà esclusiva della danneggiata. Pertanto, negare qualsiasi incidenza causale del ponteggio sull’evento furto costituisce un errore di sussunzione giuridica dei fatti.
La responsabilità oggettiva del condominio ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile si fonda sul concetto di custodia, inteso in senso ampio e a-tecnico. È custode colui che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo potere di fatto sulla cosa, trovandosi in una posizione che gli consente di controllare e intervenire per impedire il verificarsi di pregiudizi per i terzi. La funzione della norma è di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di governare i rischi inerenti alla cosa, senza che sia necessario accertare l’esistenza di una relazione giuridica formale come la proprietà o il possesso. Nel caso dei ponteggi condominiali, il condominio committente ha disposto l’installazione e il mantenimento della struttura temporanea, assumendo conseguentemente un obbligo di vigilanza sia sulla corretta esecuzione dei lavori sia sull’adozione delle necessarie misure di sicurezza da parte dell’appaltatore.
La responsabilità ex articolo 2051 ha natura oggettiva e si fonda sulla prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, non già su una presunzione di colpa del custode. Essa può essere esclusa soltanto dalla prova del caso fortuito, inteso come evento straordinario, imprevedibile e inevitabile, completamente indipendente dalla volontà umana e al di fuori della prevedibilità ragionevole. Nel caso esaminato dalla Cassazione, il condominio non ha fornito alcuna prova di elementi riconducibili al caso fortuito, risultando invece accertata l’omessa adozione di adeguate misure di controllo e vigilanza sulle impalcature che avevano agevolato l’accesso dei malviventi agli appartamenti.
Un aspetto rilevante della disciplina riguarda il concorso di colpa della vittima, previsto dall’articolo 1227 del codice civile. Questa norma stabilisce che se il comportamento colposo di chi ha subito il danno ha contribuito a causarlo, il risarcimento viene diminuito secondo la gravità della colpa e l’entità delle conseguenze. Nel caso deciso dal Tribunale in primo grado, il risarcimento era stato ridotto del 25 per cento proprio per riconoscere un concorso di colpa della proprietaria danneggiata, presumibilmente per non aver adottato ulteriori misure di protezione del proprio appartamento durante il periodo dei lavori. Tuttavia, la Cassazione non si è pronunciata su questo specifico aspetto, limitandosi a cassare la sentenza d’appello e rinviando la causa per un nuovo giudizio che dovrà valutare compiutamente tutti gli elementi relativi alla responsabilità e alla quantificazione del danno.
Le conseguenze pratiche della pronuncia della Cassazione sono significative per tutti i soggetti coinvolti nei lavori di ristrutturazione condominiale. Le imprese appaltatrici devono necessariamente prevedere nei contratti di appalto e attuare in fase esecutiva specifiche misure di sicurezza volte a proteggere l’inviolabilità delle proprietà individuali dei condomini. Queste misure devono comprendere non solo protezioni fisiche come reti, cancelli e mantovane, ma anche sistemi attivi di prevenzione e deterrenza quali illuminazione notturna, videosorveglianza, allarmi e, nei casi più delicati, guardianìa. Il costo di tali accorgimenti deve essere incluso nel preventivo dei lavori e non può essere considerato un onere facoltativo o accessorio, trattandosi di obblighi derivanti dai principi generali di diligenza professionale.
I condomini committenti, dal canto loro, devono esercitare un’attenta vigilanza sull’operato delle imprese appaltatrici, verificando sin dalla fase contrattuale che siano previste adeguate misure di sicurezza e controllando durante l’esecuzione dei lavori che tali misure vengano effettivamente implementate. L’amministratore di condominio assume in questo contesto un ruolo chiave, dovendo informare tempestivamente l’assemblea condominiale di eventuali carenze o inadeguatezze riscontrate nelle protezioni installate e promuovendo l’adozione di interventi correttivi. L’omessa vigilanza può configurare una responsabilità personale dell’amministratore nei confronti dei singoli condomini danneggiati, oltre alla responsabilità del condominio quale ente.
Per i singoli condomini che subiscono furti agevolati dalla presenza di ponteggi non adeguatamente protetti, la pronuncia della Cassazione conferma la possibilità di agire in giudizio contro entrambi i soggetti responsabili, impresa e condominio, chiedendo il risarcimento integrale dei danni subiti. Il danneggiato deve dimostrare che i ponteggi sono stati installati in modo negligente, senza le dovute cautele e misure atte a impedire o scoraggiare l’uso da parte di soggetti estranei, che il furto ha causato un danno economico quantificabile, e che esiste un nesso causale tra la condotta negligente dell’impresa e l’evento dannoso. Una volta fornita questa prova, spetta ai convenuti dimostrare di aver adottato tutte le misure necessarie secondo i criteri di ordinaria diligenza, oppure che il furto è stato determinato da un evento di caso fortuito assolutamente imprevedibile e inevitabile.
La giurisprudenza ha elaborato nel tempo alcuni criteri orientativi per valutare l’adeguatezza delle misure di sicurezza adottate sui ponteggi. Tra i fattori rilevanti figurano la durata dei lavori e della permanenza delle impalcature, la presenza di abitazioni occupate durante l’esecuzione dei lavori, la tipologia e il valore dei beni custoditi negli appartamenti, la situazione urbanistica e il contesto territoriale in cui si trova l’edificio, con particolare riferimento ai livelli di criminalità della zona. Nei condomini situati in aree caratterizzate da elevati tassi di furti in appartamento, le misure di sicurezza devono essere proporzionalmente più stringenti, potendo richiedere l’installazione di sistemi di videosorveglianza attiva con collegamento a centrali operative o la presenza di servizi di guardianìa notturna.
La questione dei ponteggi e della sicurezza condominiale si intreccia con la normativa tecnica di settore, in particolare il Decreto Legislativo 81 del 2008, che costituisce il Testo Unico sulla Sicurezza sul Lavoro. Questa normativa, insieme alle norme tecniche UNI EN di riferimento e alla normativa UNI 11927 specifica per i ponteggi, stabilisce requisiti precisi per la progettazione, il montaggio, l’uso e lo smontaggio delle impalcature. Sebbene queste disposizioni siano principalmente finalizzate alla tutela della sicurezza dei lavoratori e alla prevenzione degli infortuni sul lavoro, i principi in esse contenuti assumono rilievo anche ai fini della responsabilità civile per danni a terzi, compresa la protezione delle proprietà private dall’accesso non autorizzato.
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la copertura assicurativa di questi rischi. Le imprese edili devono dotarsi di polizze di responsabilità civile verso terzi che coprano anche i danni derivanti da furti agevolati dalle strutture temporanee installate per l’esecuzione dei lavori. Analogamente, i condomini dovrebbero valutare l’opportunità di stipulare o integrare le proprie polizze assicurative globali condominiali con garanzie specifiche relative ai rischi connessi all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria. I singoli condomini, infine, devono verificare che le proprie polizze furto in abitazione non contengano esclusioni o franchigie particolarmente onerose per i furti avvenuti durante periodi di lavori condominiali con ponteggi installati.
La sentenza della Cassazione rappresenta un importante monito per tutti gli operatori del settore edile e per i committenti di lavori condominiali. La giurisprudenza afferma con chiarezza che i ponteggi non possono essere considerati semplici strumenti tecnici neutri, ma costituiscono potenziali fattori di rischio per la sicurezza delle proprietà private, e come tali devono essere gestiti con la massima diligenza e attenzione. L’obbligo di adottare misure preventive adeguate non è un onere facoltativo rimesso alla discrezionalità delle parti, ma un preciso dovere giuridico la cui violazione comporta responsabilità civile e obbligo di risarcimento. La funzione deterrente della responsabilità civile assume in questo ambito particolare importanza, incentivando imprese e condomini a investire risorse appropriate nella sicurezza e nella prevenzione piuttosto che affrontare successivamente onerose controversie giudiziarie e condanne al risarcimento dei danni. Per restare sempre aggiornato scarica GRATIS la nostra App!
